NAJEM ; NASVETI IN POGLED NA STANOVANJSKO PROBLEMATIKO SKOZI OČI NEPREMIČNINSKEGA POSREDNIKA

1.            Kaj opažate, da so glavne želje pri iskanju najema in glavne zahteve najemodajalcev?

Mladi si, kot vsi, želijo dobiti največ za svoj denar, torej lepo nepremičnino, prijetno bivanje in ne obremenjene najemodajalce. Najemodajalci pa težijo k čim višjim najemninam in netežavnim najemnikom.

2.            Kje naj študenti in mladi zaposleni iščejo stanovanje za najem?

Mladi posegajo predvsem po internetnih bazah. Kar je po svoje dobro, saj je tam izbira največja. Bi pa raba poudarila, da je mogoče fajn razmisliti o pomenu, kaj je bolj pomembno bivati v bližini dela/ Fakultete ali imeti dober odnos z najemodajalcem. Vse imaš po navadi zelo težko. Zato je smiselno, najprej pri sebi preveriti kje lahko najlažje naredite kompromise. Ker je od tega odvisno kater kanal iskanja je najprimernejši. V kolikor izredno vrednotite lokacijo in stanje, posegajte po spletnih bazah. Res pa je da tam najlažje »nabašete« na krute, včasih celo nerazumne najemodajalce in nepravično razporeditev pravic in dolžnost ne, da bi za njih sploh vedelii. V kolikor pa bolj vrednotite mir, odnos z najemodajalcem, jasna/pravična najemna razmerja, pa so pravi kanali znanstva, nepremičninske agencije in ostali kanali, ki bolj bazirajo na osebnem stiku.

3.            Na kaj naj bodo mladi pozorni pri najemu stanovanja?

Čeprav stanovanj manjka (predvsem na ljubljanskem trgu) je še vedno fajn, da se najemnik zaveda, da je on tisti, ki plačuje in, da mu na vse ravno ni treba pristati. V ta položaj nas pogosto spravi eno kolektivno prepričanje, ki je ubesedeno celo v enem slovenskem pregovoru: »Priložnost zamujena, ne vrne se nobena.«. Kot mladi udeleženki na področju dela, mi je en moder, starejši  in izredno uspešen ter ugleden gospod dal en izjemno dober nasvet, in je rekel, »Maja ne deluj, skozi princip, priložnost zamujena ne vrne se nobena. Kajti druga stran to zavoha kot obup, in izkoristi. Glej na življene kot na morje priložnosti in ta stavek spremeni v: Priložnost zamujena, vrne se (druga) stoena.« To miselnost je potrebno kot mlada oseba prenesti tudi na iskanje nepremičnin, oziroma vsa možna področja in skozi to miselnost delovati. Če z določenim najemodajalec ne pridete skupaj glede bistvenih zadev (odnos, raba nepremičnine, pogled na pravična razporeditev dolžnosti in pravic, pravice do zasebnosti), je ta pogodbeni odnos nekaj kar ni za vas in vam ne bo prinesel nič dobrega, tudi, če vam je nepremičnina še tako všeč.

4.            Kako se lahko najemodajalec in najemnik kar najbolje zavarujeta pri najemu?

Po naši zakonodaji je bolj kot najemnik izpostavljen najemodajalec. Najemniku se glede pravic ni potrebno posebej pravno zavarovati, samo mora biti previden, da pogodbeno ne prevzeme na sebe kakšno breme, ki ni njegovo ali se kako drugače spravi v podrejen odnos, ki pa ni potreben. Pri tržnem najemu gre za odnos, kjer najemnik po tržni/pravični ceni zakupi določene pravice, ki ne bi smele biti sploh sporne (na žalost včasih so, ampak to ni problem pravne narave, bolj medčloveških odnosov). Med tem ko je zavarovanje najemodajalcev, bistveno večji zalogaj, obstajajo pravni in praktični mehanizmi, ki omogočajo da se izognemo različnim slabim izkušnjam. Predvsem pa se mi, v izogib slabi izkušnji, zdi najbolj smiselno za najemnika izbrati zaupanja vredno osebo, s katero delimo enak pogled na zgoraj že omenjene bistvene zadeve najemnega odnosa (odnos, raba nepremičnine, pogled na pravična razporeditev dolžnosti in pravic, pravice do zasebnosti). Pa ne gledati kot na tragedijo, če se z nekom ne uskladimo, ljudje smo zelo različni, vrednotimo stvari različno in delujemo različno. Predvsem se je treba povezovati s čim bolj podobnimi osebami. Če z nasprotno stranjo obstajajo nepremostljive razlike v pogledih, so kakršni koli pogodbena razmerja ne smiselni in tratenje časa.

5.            Kakšni so triki za to, da kot najemnik prideš do čim bolj ugodnega in prijetnega stanovanja ali sobe? Kako pritegniti pozornost? Kaj naj iskalec najema vpraša na ogledu stanovanja in kaj naj izpostavi, da bi si zagotovil stanovanje?

Triki prej škodijo kot koristijo! Ne taktizirajte in iskreno vstopajte v tovrstne odnose. Tudi vsi najemodajalci niso nekadilci, sovražniki otrok in živali, z doživljenjskim delom v javni upravi, čeprav kdaj to tako zgleda.  Ko mi kot nepremičninski posrednici najemnik sam od sebe, pri prvem stiku, preden si ogleda nepremičnino pove, da nima živali in je nekadilec, v meni zbudi prej sum, kot zaupanje. Ker vse skupaj pač diši na taktiziranje in dejstvo, da že dalj časa, ne najde ustrezne nepremičnine in, da si je umislil to, ki jo oglašujem in s tem ciljem pripravljen celo prilagajati dejstva. Kar nikoli ni način, ki pelje do nekega uspešnega sodelovanja. Iskreno in suvereno povejte (ko se vas vpraša!), kaj so plusi za najemodajalca, če v ta odnos stopi z vami. V kolikor imate redno službo, v katero ne dvomite, to izpostavite, če ste izrazito vešči hišniških popravil in v tem pogledu ne boste potrebovali najemodajalca, to povejte in zapišite v pogodbo, v kolikor ste dober najemnik, dajte kontakte svojih starih najemodajalcev, da se vaša korektnost preveri, v kolikor imate prihranke, da lahko zagotovite najemnino v naprej, to povejte… Odprto, pristno in iskreno vstopajte v ta pogodbeni odnos! In najboljši trik je, da ne uporabljate trikov.

6.            Zakaj so cene najema nepremičnin tako visoke? Zakaj so se v zadnjih nekaj letih dvignile?

Problem tiči predvsem v tem, da držav ni gradila, oziroma spodbujala gradnje za srednji razred in se ustrezno, dovolj ukvarjala z urejanjem nepremičninskega področja (tudi urejanje najemnega trga je naloga države! Poglejte v vse razvite evropske države!). Če je nepremičninski trg, prepuščen sam sebi, bi privatniki gradili za peščico bogatih, oddajali bi turistom, ker se to pač splača. In, se realno tudi ne morejo približat srednjemu razredu, ker je gradnja nepremičnin, zemljišča, delavna sila, prispevki, takse, davki, stroški in predvsem riziki… (!) preveč visoki, da bi imelo računico ter smisla. Naloga države, in ne trga je, da vsem državljanom zagotovi pravico do doma! To je obvezneznost naše države tudi glede na mnoge podpisane  Mednarodne deklaracije!  Tudi naloga države, je da občinam zagotovi sistem ne profitnih najemov, ki občinam omogočajo, da iz pridobljenih sredstev vzdržujejo svojo lastnino in je za njih tovrsten sistem sploh zanimiv.

7.            Je (oz. bo) korona vplivala na dostopnost in ceno najema in nakupa nepremičnin?

Vplivala je na dostopnost najemov, turistov ni  v tej meri, kot smo jih bili vajeni v preteklih letih. Kratkoročnih najemov je bistveno manj. Lastniki, ki so prej kratkoročno oddajali, so glede na situacijo, znižali pričakovanja in se spet vrnili dolgoročnemu oddajanju. Na nakup ni vplivala. Mislim, da tudi ne bo, razen če se nam obeta spet kaka dolgotrajna gospodarska kriza.

8.            Cene najemnin so pred korono dvigovala tudi airbnb stanovanja. Kakšna je prihodnost na tem področju?

To je vprašanje za strokovnjake s področja turizma, ki bolj razumejo delovanje in posebnosti Slovenije, kot butične turistične destinacije.  Jaz kot laik in glede na izkušnje s korono, lahko samo sklepam, da je to odvisno od dogajanja na svetovni ravni. Če bodo potovanja, kot so zdaj otežena in če bodo potovanja pogojevali s cepljenjem, mislim da tudi v prihodnosti  ne bo tako zelo veliko interesa za turizem. Ampak kot pravim, nisem strokovnjak s tega področja in vsa sklepanja o prihodnosti tega področja, so zgolj ugibanja enega laika.

9.            Kako vi vidite zvišanje davka na 27,5% za najemodalce, ki je letos prišel v veljavo?

Glede tega davka mislim, da z zvišanji rešujejo nedisciplino plačevanja, ki smo ji priča v realnosti. Mislim, da bi morali ta davek pustiti istega ali ga celo opazno znižati in več skrbeti za plačilno disciplino ter nadzor na tem področju. Ni pravično, da so z višanjem kaznovani tisti posamezniki, ki so davke že zdaj pridno plačevali! Med tem ko se tisti, ki so se davka izogibli prej, se ga še bolj verjetno tudi zdaj! Statistike kažejo neke absurdne številke o praznih stanovanjih v Sloveniji ter Ljubljani, ki sploh niso realne in vsi vemo, da ta stanovanja niso prazna, ampak se jih v večini na črno oddaja. Menim, da če bi obstajala resna tendenca, po ureditvi tega področja, bi se ga uredilo, saj prazno stanovanje ne more imeti visoke porabe za ogrevanje, vodo, plin. Višanje davkov pa ima za posledico zgolj to, da še več ljudi tvega z neplačevanjem.

10. Se najemodajalcem splača oddajati stanovanja ali imajo več koristi, če jih ne?

Res je. Nekaj praznih stanovanj pa tudi zagotovo odpade na lastnike, ki ne vidijo koristi v oddajanju. Zaradi previsokih davkov in predvsem zaradi neurejene pravne zaščite ter varnosti najemodajalca. Slab najemnik, ki ne plačuje najemnine in so z njim samo težko rešljive težave, je zelo velik rizik v Sloveniji, ki v kombinaciji z visokimi davki pripelje, do miselnosti »kaj mi je tega treba«.

11.         Se vam zdijo visoke zahteve najemodajalcev upravičene in zakaj je tako?

Najemodajalce predvsem razumem. Zato ker se na mene glede najema obračajo predvsem ljudje, ki so sami imeli res grozne izkušnje z najemniki. Poznam zelo različne slabe zgodbe. Tako, da to kruto, v nekem pogledu celo napadalno držo do najemnikov, razumem. Res pa je, da ni vse za metati v isti koš, in je vsak primer za obravnavati individualno. Zahteve ne pes, ne družine, ne tujci, ne kadilci so groba posploševanja in oznake za »slabo«, kar pa ni nujno da je tako. Lahko je najemnik kadilec in ima zgolj navado po stresni, dobro plačani zaposlitvi skaditi kak cigaret na balkonu, lahko je družina z mirnimi otroci, ki ne glodajo pohištva in so lahko boljši najemniki od žurerskih, samskih posameznikov, psi pa so lahko majhni in celo manj škodljivi kot človek. Po spletu je krožila ena zanimiva zgodba. Lastnik enega hotela naj bi na vhodu postavil znak: Psi dobrodošli. Saj še nisem srečal psa, ki bi ukradel brisačo, bruhal po stenah in lomil pohištva. 😊  

12.          Se mladim danes izplača varčevati za nakup nepremičnine ali kot ponekod v tujini vedno bolj težimo k najemu? Bi mlademu odraslemu (recimo s prvo zaposlitvijo) priporočali najem ali nakup stanovanja?

V Sloveniji zagotovo nakup stanovanja. Kot sem že  omenila, v tujini imajo urejen sistem najemnih stanovanj, ki ga ureja država, in zato toliko najemov. V Sloveniji temu ni tako. Je nakup še vedno za kupca boljša opcija in v nekem smislu tudi varnejša opcija. Če tudi se dogovorite za dolgoročen najem, ki je ta "medvedje" zaščitena oblika, vas bo presenetilo kako hitro bo stanovanje potreboval sin lastnice, za katerega ste mislili, da sploh ne obstaja in to čudežno takrat ko bo prodaja nepremičnin v porastu. 😊 V bistvu, je to tako delovanje s strani najemodajalcev tudi logično, če najemni trg ne deluje!

13.          Kako bi v primerjavi s tujino komentirali stanje z oddajo in najemom nepremičnin pri nas?

Naš najemniški trg kriči po državni regulaciji, ampak ne v smislu višine najemnin, ampak v smislu vzpostavitve najemnega sistema, ki pije vodo tako za najemnike kot najemodajalce.

14.          Opazite, da se zanimanje za nepremičnine iz mest seli na podeželje ali obratno?

Takoj po koroni, sem zaznala, da so blokovski ljudje našega glavnega mesta kazali povečan interes za nepremičnine v okolici, hiše, ki jih ponujam/sem ponujala v okolici Ljubljane. Mislim, da je s korono prišlo zavedanje, da bi bilo fajn imeti kakšno lastno zeleno površino. Ker so nepremičnine z lastnimi zelenimi površinami v Ljubljani izjemno drage, smo imeli povečan interes za obrobje. Zanimivo je tudi, ko se na mene obrnejo tujci pa skoraj po pravilu iščejo nepremičnine v okolici Ljubljane in ne ker bi finančno morali, ampak ker bolj vrednotijo podeželje, naravo, mir kot infrastrukturo, ki jo ponuja mesto. Enako je zaznati precej interesa tujcev za naše Belokranjsko področje. Med tem ko v Sloveniji ni masovno opaziti, da bi se množično cenilo to kar ponuja podeželje in naravno okolje.

15.          Delovna razmerja in zaposlitve so se spremenila (mladi npr. težko dobijo kredit), na nepremičninskem trgu pa ni nič kaj drugače. Obstaja kakšna luč na koncu tunela, ki bi opogumila mlade, ki izgubljanje upanje po lastnem stanovanju?

Pritisk na državo, da to področje uredi je edini izhod. Saj tu tiči jedro stanovanjskega problema.

Photo by Vlada Karpovich from Pexels