Nasveti in novice

KAJ VPLIVA NA CENO NEPREMIČNINE?

22.01.2020
Nepremičninski posredniki opažamo, da je v Sloveniji še vedno najbolj pogosta metoda določanja cene nepremičnine: »Poglej sosedov oglas na netu in določi svojo ceno.« Cel kup je takih primerov, ko sosed-poimenujmo ga "poznavalec", določi ceno svojega stanovanja zelo, zeloo optimistično in sproži celo verigo zasebnih oglasov s podobno ceno. Obstajo dva zaključka tega scenarija: 1. Sosed "poznavalec" sporži vsesplošno prepričanje, da je ta mikrolokacija odlična. 2. Sosed "poznavalec" naredi za neprodavljivo tako svoje, kot 5 drugih stanovanj. In 2. scenarij se v praksi bistveno večkrat pojavlja. Zato se je določanja cene potrebno lotiti premišljeno. Tudi resni nepremičninski agenti, se kljub boljšemu poznavanju področja, lokacij, potreb strank....določanja cene ne lotimo na pamet. Iz programa izvlečemo oceno nepremičnine, ki temelji na podlagi zadnjih 5 prodanih (REALIZIRANIH, ne oglaševanih) neprmeičnin v vaši ulici, potem pa pri ogledu preverimo kateri so dejavniki, ki vplivajo na zvišanje oz. znižanje cene neprmemičnine. Sicer je pri ceni še vedno zadnja lastnikova želja glede cene, ampak kljub vsemu vemo kje so realni okvirji znotraj katerih se lahko gibljemo.

Kaj vse vpliva na ceno nepremičnine?

 

1. LOKACIJA: Na ceno definitivno najbolj vpliva LOKACIJA, lokacija in še enkrat LOKACIJA. Pri čemer ima vsaka ciljna skupina (družine oz. mladi pari, starejši, mladi samski, študentje, investicijska stanovanja...) svoje lastne potrebe vezane za lokacijo.

 

2. KVADRATURA: Ceno je potrebno določiti tudi glede na kvadraturo. Cene med 3 sobnimi stanovanji se včasih ne razlikujejo bistveno (zaradi že zgoraj omenjene metode določanja cene), med tem ko so razlike v kvadraturi, dodatnih površinah lahko bistveno različne. Pomembno se je zavedati, da cena bivanjske površine, balkonov in kletnih prostorov določajo po različnih koeficientih od tržne cene veljavne za to mikro lokacijo. Kajti na stopnišču, kleti...resnici na ljubo ne moreš živeti.

 

3. MOŽNOST PARKIRANJA: V Ljubljanskem področju je možnost parkiranja en od dejvnikov, ki se uvršča višje kot stanje nepremičnine. V Ljubljani je zelo pomembno ali ima nepremičnina zagotovljeno parkiranje, kajti vsi vemo, da je Ljubljanski del močno podhranjen s parkirišči, tako tistimi plačljivimi, še manj pa z neplačljivimi. Možnost parkiranja je lahko zato velik + ali velik - določene nepremičnine, za večino ciljnih skupin, razen dela študentov in dela starejših, ki nimajo avtomobila.

 

4. STANJE: Čeprav naj bi načeloma veljalo, da cena nepremičnine ne raste sorazmerno z vrednostjo opreme, ki jo krasi (tako kot avtomobil, zaradi dodatne opreme rabljenega avta najverjetneje ne boste prodali  bistveno dražje, zgolj prej. Enako je z rabljenimi nepremičninami.) je stanje nepremičnine pomemben dejavnik, ki ga je potrebno všteti v ceno. Kljub vsemu, potencialni kupci tudi racionalno presodijo kakšne prenove jih še čakajo, do želenega stanja. Bistvenega pomena so zamenjava / prenova zasteklitve, kuhinje in kopalnice. Te tri prenove kupci vrednotijo kot najbolj drage. Vse bolj pa je pomembno zavedanje o obnovi fasade in strehe objekta, kot pomembnega dejavnika.

 

5. LEGA STANOVANJA V BLOKU:  Ta dejavnik ponavadi ne vključujejo ocene vrednosti stanovanj, ampak trg sam različno oblikuje ceno glede na lego stanovanja v bloku. 4. nadstropje brez dvigala ponavadi dosega bistveno nižjo ceno kot stanovanja v sredini. Med tem ko je pritljičje močno zaželjeno, predvsem v primeru, ko ima atrij. V nasprotnem primeru se najde veliko kupcem, ki pritlično lego vidijo kot nevarno za možne nepovabljene goste, oz. vidijo v njej problem zasebnosti...itd.

 

6. BALKON: Veliko ljudi naredi napako in balon zazida v neke kvazi pisarnice, kabinetke, pri čemer stanovanje oropajo balkona. Balkon večina kupcev vrednoti bolj kot tistih par kvadratnih metrov pridobljenih. Tako, da je pomanjkanje balkona lahko včasih zelo velik dejavnik, zakaj stanovanje ne gre v promet oz. dosega nižjo ceno. Balkon potrebujejo kadilci, ljudje z majhnimi otroci, lastniki domačih živali in nasploh vsi, ki sušijo svoje perilo na zraku.

 

7. OKNA: Več kot je oken v stanovanju prej in bolj bo stanovanje zaželjeno. Kajti ljudje v večini ne marajo utesnjenih, zaprtih prostorov. Če kater  prostor nima okna, je lahko to tudi ovira pri prodaji nepremičnine.

 

8. POSEBNOSTI V POVEZAVI Z ZK STANJEM IN PRAVNIM STANJEM NEPREMIČNINE: Obstaja ogromno posebnosti povezanih z nepremičnino in teža vsakega izmed njih je odvisna tudi od stopnje rešljivosti in potrebnega denarnega vložka za odpravo. Zato je ta točka lahko osma ali celo 1..

 

9. SOSEDJE: Sicer sosedov pred vselitvijo ne poznamo, ampak se v  družbi oblikujejo upravičena ali neupravičena prepičanja o stanovalcih v določenem delu mesta, ki potem lahko tako ali drugače vplivajo na ceno nepremičnine.

 

Upam, da smo s to vsebino vsaj malo bolje usmerili prodajalce, za bolj smiselno in racionalno določanje cen nepremičnine oz. jim pomagala pri razumevanju kako ceno določa trg, oziroma kupci.

 

V kolikor potrebujete mnenje o tržni vrednosti vaša nepremičnine s strani nepremičninsega strokovnjaka, ki je v tesnem stiku z dogajanjem na trgu, smo vam z veseljem na voljo. Pokličite: 040 620 631.

 

AVTOR: Maja Piljić