ADVICE AND NEWS

PASTI NAJEMNIH RAZMERJI

22.01.2020
Poskušala bom spraviti del vsebine strokovnega izobraževanja Združenja družb za nepremičninsko posredovanje o najemnih razmerjih in zgodbe z terena v jezik navadnih smrtnikov, ki bo upam da imelo določeno uporabno vrednost in bo iz vsebine možno izluščiti kak uporabni nasvet za uspešen najem.

Velikokrat v praksi se zgodi, da lastnik stanovanje oddaja, hkrati pa ga tudi prodaja nepremičnino. Pri tem je najbolj koristna informacija to, da prodaja stanovanja NI (ne)krivdni razlog za odpoved najemnega razmerja v tem primeru vam lastnik ne more odpovedati najemnega razmerja kar tako. Drugače je, če potrebuje lastnik stanovanje za lastne potrebe ali potrebe svojih družinskih članov. Pri tem, zakon natančno določa katere družinski člani pridejo v poštev in vse druge izjeme.

 

Vrsta pogodbe je izredno pomembna pri najemu nepremičnine. Pogodbe za določen čas ali pogodbe za nadoločen čas za seboj povlečeta veliko  posledic in pogojev najema, oziroma prekinitve najema. Zato je izredno pomembno  pretehtati, kakšna vrsta pogodbe bi bila za najemnika/ najemodajalca optimalna. Prav tako je določena oblika pogodbe ustreznejša za najemodajalca, medtem ko je lahko drugačna pogodbe manj ustrezna za najemnika. Veliko stroškov je, ki jih lahko najemodalec (ne)upravičeno preloži na najemnika, hkrati je veliko stroškov o katerih se lahko najemnik in najemodajalec sporazumno dogovorita.

 

Najemodajalci si lahko svoje pravice in dohodek iz nepremičnine zavarujejo s pogodbo v ustrezni obliki, ki vsebuje mehanizem neposredne izvršljivosti.  Zakon v osnovi nekoliko bolj ščiti najemnike, med tem ko s pametno pogodbo, premišljenimi določili, in pravilno obliko lahko zavarujejo svoje interese. Prav tako lahko najemnik z določenimi pravnimi sredstvi zavaruje svoje interese. Pri tem je zelo pomembno, kako so v pogodbi opredeljeni stroške, ki jih je najemnik dolžen plačevati.

 

Ko greste v najem sami, nikoli zares ne veste kaj najemate in ali je oseba, ki vam daja prostor v najem (izključni) lastnik nepremičnine. V praksi so naleteli tudi na primer, ko je v ZK zapisano, da ima oseba v lasti 35 m2, v resnici pa oddaja enkrat večjo kvadraturo. Sicer lahko obstajajo logične razlage in možnosti, da so do oddaje celotne kvadrature upravičeni. Kaj pa narediti, če niso?  Vse ta dejstva je potrebno podrobno raziskati in obe strani primerno zaščititi. Včasih stranke rečejo: Če ne bi vedel, ne bi bolelo. To je res. Ampak samo v začetku. Ko bi se zakompliciralo, pa bi zelo bolelo. Torej tudi, če greste v najem sami, nepremičnino dobro prverite v ZK, na straneh GURSA, če podatki niso usklajeni, če podatki ne ustrezajo pogodbi, če zasledite karkoli nenavadnega je čas za alarm ali bolj obširno razlago.

 

Napačno je mnenje, da je pri najemu manj pomembna varnost kot pri nakupu. Obe strani pa si lahko svoje interese zavarujejo z zelo veliko načinov: Z bančnimi garnacijami, mejnicami, izvršnicami, pogodbenimi kazni, obliko pogodbe, z dodatnimi določili, notarskim zapisom, vpisom najema v ZK...odvisno od primera do primera.

 

Veliko stanovanj je v Sloveniji praznih, ker lastniki nimajo volje, da bi se z najemom ukvarjali ali pa se bojijo slabih najemnikov. Nepremičninski agenti lahko za najemodajalca preverijo tudi fizične najemnike in so po 2. odstavku 17. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju  upravičeni do dostopa o podatkih o tem ali ima fizična oseba blokade računa ter če je v osebnem stečaju. Prav tako je veliko opravkov z oddajanjem nepremičnine, pri čemer lahko tudi to preložite na nepremičninsko agencijo in se odločite za upravljanje najema, ki lahko predstavlja tudi izredno smešen strošek v primerjavi s tem, kar lahko prinese.

 

V kolikor želite pomoč nepremičninskega strokovnjaka, ki bo strokovno preveril vaše potencialne najemnike in strokovno vodil proces oddaje nepremičnine ter bistveno zmanjšal možnost slabe izkušnje pri oddaji nepremičnine, smo vam z veseljem na voljo. Pokličite:  040 620 631.

AVTOR: Maja Piljić